[　要　点　]


◆賃貸借契約は諾成・有償・双務契約である。

◆民法上、賃貸借の存続期間は最長２０年であり、２０年より中長い期間を定めたときは２０年に短縮される。

◆賃借人は、必要費については直ちに償還請求できる。

◆賃貸人は、賃借人が支出した有益費については、賃貸借終了時に償還しなければならない。

◆賃借人が賃貸人に無断で賃借権を譲渡した場合でも、賃借人に背信的行為と認められない特段の事情があるときは、賃貸人は賃貸借契約を解除できない。

◆賃貸借契約の解除には、遡及効がない。

◆賃借人が賃貸人の承諾を得て転化貸した場合は、転借人は賃貸人に対して直接義務を負う。




１、賃貸借


（１）　賃貸借契約

賃貸借契約とは、賃貸人が賃借人にある物を使用収益させ、これに対して賃借人が賃料を支払うことを約束することによって成立する諾成・有償・双務契約（目的物の引き渡しや契約書の作成は不要）である。


（２）　賃貸人、賃借人の義務

賃貸人は、１、目的物の修繕義務を負う。一方、賃借人は、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、拒んではならない。また、賃貸人は、２、賃借人が支出した必要費（修繕費等）や有益費（エアコンの造作取り付け費用等）の償還義務がある。

この場合、賃借人は、必要費については直ちに請求でき、有益費については、賃貸人は、賃貸借終了時に償還しなければならない。


（３）　賃借権の譲渡、転貸の制限

賃貸借は、お互いの信頼関係の上に成り立っている。そこで、１、賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、賃借権を譲渡したり、又は賃借物を転貸することができず、２、賃貸人に無断で、賃借人が第三者に賃借物を使用収益させた場合は（無断譲渡・転貸という）、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができる。

ただし、賃借人の無断譲渡・転貸が背信的行為とは認められない特段の事情があるときは、賃貸人は、賃貸借契約を解除することはできない。


（４）　賃貸人の承諾を得た転貸

転借人は賃貸人に対して、直接に賃料の支払い等の義務を負い、この場合、転借人は、賃料を転貸人に前払いしたことを賃貸人に主張できない。


（５）　賃借権の対抗力

賃借権は債権であるが、例外的に不動産の賃借権は、登記できるとされている。その結果、不動産の賃借人が、賃借権についても登記をした時は、その後に当該不動産について権利を取得した者に対しても、その賃借権を対抗（主張）することができる。


（６）　賃貸借の存続期間

賃貸借の存続期間は、２０年を越えることができない。存続期間が２０年を越える場合は、２０年に短縮される。


（７）　賃貸借の終了

賃貸借は、次の１〜５の自由により消滅する。１、期間の満了、２、解約の申し入れ、３、賃貸借に特有な法定事由による解除、４、債務不履行による解除、５、目的物の全部滅失。


（８）　賃貸借契約の債務不履行による解除

賃貸借は、当事者間の信頼関係を基礎とする契約関係であるため、賃借人に賃料の不払い等の履行遅滞がある場合でも、当事者間の信頼関係が破壊されたと認められる場合でなければ、賃貸人は、賃貸借を解除することはできない。

なお、賃貸借が解除された場合、将来に向かって賃貸借契約は消滅する。



２、使用貸借

使用貸借とは、例えば、テレビゲームを友人から借りて使用した後に返す場合のように、無償で他人の物を借りて使用収益した後その物を返還する契約（要物・無償・片務契約）である（民法５９３条〜６００条）。

無償である点で、賃貸借とは異なる。また、借りたその物を返還する点で消費貸借と異なる。

使用貸借は、無償であることから、通常の必要費については借り主が負担する。（民法５９５条１項）


３、消費貸借

消費貸借とは、例えば、友人から２０万円借りてパソコンを購入し、後で２０万円返還するような場合のように、当事者の一方が金銭等の代替物を相手方から受け取り、後でこれと同種・同等・同量の物を返還する契約（要物・片務契約）である。（民法５８７条〜５９２条）

利息を支払う定めがなければ無償契約であるが、利息を支払う定めがあれば有償契約である。

消費貸借は、目的物そのものを返還するのではなく、それを消費して同種・同等・同量の物を返還する点で、賃貸借や使用貸借とは異なる。