[　要　点　]


◆手付けは、解約手付けと推定される。

◆自分が履行に着手しても、相手方が着手していないときは、手付け解約ができる。

◆手付け解除の場合は、損害賠償を請求することができない。

◆買い戻しの特約が認められるのは、不動産だけである。

◆買い戻しの特約は、売買契約と同時に行う必要がある。




１、手付け

（１）　手付けの意味

手付けとは、売買契約の締結に際して買い主から売り主に交付される金銭のことである。

手付けには、１、証約手付け（売買契約成立の証拠として交付されるもの）、２、解約手付け（手付け額だけを損すれば、特別の理由がなくても、自由に契約を解除できるという趣旨で交付されるもの）、３、違約手付け（債務の履行を確実にするために交付されるもの）の３種類がある。


（２）　解約手付け

手付けには、各種のものがあるため、どの種類の手付けであるかが不明確な場合が生ずる。そこで、民法は、手付けは解約手付けと推定されると規定している（民法７条１項）。

債務不履行など特別の事情がなくても、手付けを交付した買い主は、手付けを放棄して、手付けを受領した売り主は、手付けの倍額を償還して、自由に契約を解除することができる（損害賠償請求などの問題も発生しない。）

ただし、契約の相手方が、履行に着手して後は、解約手付けによる解除をすることができない。

例えば、A所有の建物のAB間において、ＢがAに手付け３００万円を交付したとしよう。単に、手付けとして交付していたにすぎないため、この手付けは、解約手付けと扱われることになる。

その結果、本来ならば、債務不履行など特別の事情が無い限り、解約は認められないはずであるが、Ｂは、その３００万円を放棄してAは、受領した３００万円の倍額の６００万円をＢに償還して、自由に契約を解除することができることになる。

ただし、無制限に解除を認めると、相手方に迷惑がかかることになるため、Aが履行に着手したときは、Ｂは、３００万円を放棄しても解除できず、同様に、Ｂが履行に着手したときは、Aは、６００万円を償還しても、契約を解除することはできないとされている。

なお、自分が履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、手付けによる解除ができる。


２、買い戻し

（１）　買い戻しの意味

買い戻しは、不動産の売買契約の締結と同時に、「後で売り主が売買契約を解除する」旨の特約をし、実際に後で売買契約を解除して当該不動産を取り戻すことをいう。

例えば、Aが土地を所有しているとしよう。一時的に厳禁が必要となった場合に、後で契約を解除する旨の特約をしてこの土地をＢに売却し、Ｂに代金を返還できるようになった場合に、Aが契約を解除して、代金をＢに返還し、その土地を取り戻す場合である。


（２）　買い戻しの要件

このように買い戻しの特約とは、後で契約を解除することの特約にすぎず、買戻権とは約定解除権に他ならない。

ただし、買い戻しの特約を自由に認めると、お金に困ったAが不利な特約をＢから押しつけられるおそれがある。そこで、民法は、買い戻しの特約について、次のような制限をしている。

１、買い戻しの目的物は、不動産に限られる。
２、買い戻しの特約は、不動産の売買契約と同時にしなければならない。
３、買い戻しには、代金と契約費用を返還すれば足り、利息を返還する必要はない。
４、買い戻し期間については、
　ア、買い戻しの期間は、１０年を越えられない。越えたときは１０年に短縮される。
　イ、期間を定めなかったときは、５年以内に買い戻す。
　ウ、期間の伸長（更新）は認められない。


（３）　買い戻しの特約と第三者

例えば、先の例で、Ｂが当該土地をＣに売却してしまったとしよう。Aは、AB間の売買契約を解除して（解除により、AB間の契約は遡及的に消滅し、Ｂは初めから無権利者であることから、Ｂからの譲渡人Ｃも無権利者であるとして、）Ｃから土地を取り戻すことができるかがここでの問題である。

Ｃとしては、このような特約があることは通常は知ることができないため、当然に土地の所有権を失うというのも酷である。

そこで、Aは、買い戻しの特約について登記をしておかなければ、Ｃから取り戻すことはできないとされている。

なお、買い戻しの特約の登記については、売買契約による不動産の所有権移転の登記と同時に登記することによって第三者に対抗することができる（解除権を行使して、第三者から不動産を取り戻すことができる）。